Il codice civile

Il condominio, che la giurisprudenza ha in qualche maniera inventato, perchè il codice civile non ci dice affatto che cos'è un condominio, è però un soggetto che non ha eguale nel nostro codice, nel senso che, pur non essendo codificato, non è un'associazione, non è una società, non è un consorzio, alla fine può stipulare una serie infinita di contratti come, per esempio, con l' APS per la fornitura di un servizio.

Un principio fondamentale è dettato dall'articolo 1102 che recita:

"Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto"

Il legislatore ha posto così un doppio limite in merito alla facoltà di godimento del singolo condominio in relazione alle parti comuni e cioè che non ne venga alterata la destinazione d'uso e che il condominio utilizzando la parte comune non impedisca ad altri condomini di fare altrettanto uso di questa parte del fabbricato.

Sempre all'interno del titolo del codice che riguarda la comunione troviamo un altro importante articolo, l'art. 1104 che afferma:

"Ciasun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza."

Nessuno può essere escluso dal dovere di contribuire all'amministrazione del fabbricato e alla erogazione delle spese necessarie per la conservazione e l'erogazione dei servizi.

Le tabelle millesimali

Uno dei principali problemi nell'amministrazione di un condominio è la ripartizione delle spese. In tal senso nella vita di un condominio, non è raro imbattersi in contestazioni di carattere più formale che pratico, nate con l'unico scopo di sottrarsi a pagamenti dovuti o di ostacolare la realizzazione delle opere sull'edificio.

Dall'inquadramento codicistico sono applicabili le norme previste per la comunione , purchè non vi sia una specificità che renda necessaria una differente regolamentazione,tale specificità rispetto alla comunione, consiste nel fatto che, mentre tutto il bene oggetto della comunione è costituito da una proprietà o altro diritto reale unico, diviso tra i condomini in parti proporzionali alla loro quota, nel condominio si collega alla singola proprietà o diritto reale, la proprietà di alcune parti dell'edificio quasi sempre indivisibili.

Nel nostro codice civile si parla esplicitamente di tabelle millesimali unicamente all'art.68 delle norme di attuazione che, al secondo comma recita:

"I valori dei piani o delle porzioni di piano , ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".